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Una hipoteca a 4% de interés – ¿O será más bien 110.5%?

interestHay muchas noticias del mercado inmobiliario todo el tiempo. Por estos días, muchas de ellas tienen que ver con la recuperación de precios en muchas ciudades de Estados Unidos y la aceleración de los precios de viviendas familiares en Canadá. A pesar de las diferencias, hay un elemento común: las tasas hipotecarias siguen estando bajas comparadas con los promedios históricos.

¿Cuánto es una tasa baja? Según Bankrate.com, una hipoteca en Miami por 30 años está rondando el 4%, lo cual es poco más que la tasa ofrecida por los grandes bancos en Canadá. ¿Suena atractivo, no?

Depende de como lo veas. Si recuerdas nuestra entrada sobre interés compuesto, ya sabes que una tasa de 4% no significa que pagas $4 por cada $100 de hipoteca. En realidad, es mucho más, pero, ¿cuánto en realidad?

Con una hipoteca de $200,000 a 4% de interés, estás son las cantidades de interés que pagarías dependiendo del término:

  • 35 años – $170,273 (85.1% del préstamo)
  • 30 años – $142,373 (71.2%)
  • 25 años – $115,612 (57.8%)
  • 20 años – $90,038 (45.0%)

Como te puedes dar cuenta, ¡la diferencia entre la tasa de interés y el porcentaje de interés con respecto al préstamo es abismal!

Como es lógico, cuanto más tiempo pasa, terminas pagando más intereses. Es lo mismo que cuando haces sólo el pago mínimo de la tarjeta de crédito. Por ello, siempre estarás mejor acortando el período de amortización lo más posible. Esto también tiene el beneficio psicológico de “peace of mind” – la tranquilidad de dormir sabiendo que estás dándole más a tu familia y menos al banco, y que más pronto dormirás en un hogar que es completamente tuyo.

Todo lo anterior asumía una tasa baja, con respecto a la media histórica, de 4%. Si las tasas llegaran a subir a 5% (y eventualmente lo harán), el interés total pagado en 35 años equivale al 110.5% del monto de la hipoteca! ¡Terminarías pagando más en intereses que de préstamo!

Cuando estés en la búsqueda de tu hipoteca, recuerda una cifra muy pequeñita en la publicidad y en el contrato se transforma en un número gigantesco con el tiempo. Pregúntale a tu banquero que proporción del total que amortizarás irá para intereses y quizás te sorprenderás.

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Planeando comprar casa: ¿Dónde pongo el dinero de la inicial?

Muchos en Norte América están pensando en comprar un inmueble en el futuro cercano, aunque con circunstancias algo diferentes dependiendo del lado de la frontera al que te refieras. Como parte de ese proceso vienen muchas preguntas, probablemente demasiadas dirían algunos.

Una de tantas tiene que ver con qué hacer con el dinero que has ahorrado para comprar tu casa. La pregunta es justa por varias razones:

¿Qué se puede concluir de lo anterior? Muchos dirían que debes arriesgar más para poder aumentar los retornos y evitar que tus ahorros se desvanezcan. En realidad, debemos hacer todo lo contrario. La razón es que, cuando ahorras para la inicial (downpayment) de una casa o inmueble, el tiempo durante el cual ahorras generalmente no pasa de 5 años. Este período es corto relativo a los ciclos los mercados de capitales, lo que significa que  hay mucha variabilidad y es posible perder una gran parte de los ahorros. Por ejemplo, si hubieras decidido invertir en las compañías más grandes de Estados Unidos contenidas en el índice S&P 500 en febrero del 2007 pensando en comprar 2 años después, ¡hubieras perdido casi la mitad de tus ahorros!

Así, habiendo dejado claro que debemos mantener nuestros ahorros en inversiones con bajo riesgo, la siguiente pregunta es: ¿Cuáles son las opciones disponibles? A continuación una lista muy corta de opciones:

  • Certificates of Deposit/Certificados de Depósito (CDs, en Estados Unidos), Guaranteed Income Certificates/Certificados de ingresado garantizado (GICs, en Canadá): Debes vigilar que el vencimiento del CD/GIC sea previo al momento en el que esperas pagar el downpayment, o pudieras enfrentar penalidades.
  • High-Interest Savings Accounts/Cuentas de ahorros de alto interés: a diferencia de los CDs/GICs, el dinero es accesible en cualquier momento, aunque es posible que la tasa de interés sea más baja.
  • Money Market funds: estos son fondos de inversión que invierten en instrumentos de muy bajo riesgo. Al ser manejados por un gerente de inversión, estos fondos tienen costos asociados que se restan del rendimiento del fondo.

Es cierto que estos instrumentos apenas generan un retorno suficiente para evitar la erosión provocada por la inflación, pero la alternativa es arriesgarse a perder una buena parte de la inicial y cambiar los planes. Si se tiene familia e hijos, eso podría no ser una opción. Este es uno de esos casos donde es preferible optar por un mal conocido que un bien por conocer.

¿Si ya tienes tu casa, cómo ahorraste el dinero para la inicial o downpayment? ¿Si estás ahorrando, cómo lo haces?

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Nuevas reglas del juego para hipotecas en Canadá

Si vives en Canadá, quizás habrás escuchado que la semana pasada el ministro federal de finanzas, Jim Flaherty, anunció una serie de cambios a las reglas del juego hipotecario, destinados a frenar la inflación del mercado de bienes raíces (en particular en Toronto y Vancouver) y disminuir el porcentaje de deuda que los canadienses tienen con respecto a su ingreso, que actualmente se sitúa en 152%, muy cerca del 160% al que llegó Estados Unidos cuando explotó la burbuja inmobiliaria.

¿En qué consisten los cambios?

  1. El período de amortización máximo pasa de 30 a 25 años. Esto aplica a hipotecas que se adquieran con menos del 20% de inicial (downpayment) y que requieran un seguro de hipoteca (mortgage insurance) de parte del Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC), la agencia federal que, pagada con impuestos de los contribuyentes, asegura estas hipotecas de alto riesgo (high ratio). Según expertos, en el último año 40% de los compradores han tomado amortizaciones mayores de 25 años. Por otro lado, las hipotecas donde la inicial supere el 20% pueden seguir optando a 30 años.
  2. El CMHC no asegurará hipotecas de casas que pasen de $1,000,000. Es decir, quienes quieran comprar una vivienda costosa, deben pagar al menos 20% de inicial.
  3. El límite que se puede tomar prestado para refinanciar una hipoteca baja desde 85% a 80%
  4. Los pagos residenciales no podrán pasar de 39% del ingreso familiar total. Esto incluye hipoteca, impuestos y servicios. Además, los gastos totales de deuda (incluyendo tarjeta de crédito y otros) no pueden pasar del 44%
En una resolución relacionada, se redujo el límite de las líneas de créditos atadas al valor del hogar (Home Equity Line of Credit, o HELOC) de 80% a 65%

¿Estos cambios son buenos o malos?

La mayoría de los expertos e instituciones en el área financiera y económica coinciden en que, en general, los cambios a las reglas hipotecarias son positivos, porque deberían:

Las pocas voces de protesta generalmente han venido, sin sorpresa, de agentes de bienes raíces (realtors) y corredores de hipotecas (mortgage brokers). Ellos argumentan que el mercado se está enfriando por si solo (los números de Mayo 2012 así lo demuestran) y que las reducciones en las ventas afectarán a la economía, dado que el sector genera una cantidad importante de empleos.

¿Cómo me afectan los cambios si soy un inmigrante que espera comprar su primera casa?

La buena noticia es que el porcentaje de inicial mínimo se mantiene en 5%, lo cual ayuda a quienes están ahorrando para tener ese dinero disponible. Lo que se afectan son las cuotas de pago: asumiendo que se quiera una hipoteca de $300,000, la diferencia entre 30 y 25 años es una cuota mensual que sube $177, pero que también reduce los intereses totales en casi $47,000.

Estos cambios están dirigidos principalmente a quienes están comprando sus primeras cosas, quienes son vulnerables a tomar más crédito del que pueden sostener. El mensaje que está enviando el gobierno es: si no te alcanza para pagar tu casa en 25 años, probablemente estás comprando más de lo que puedes.

¿Que piensas de estos cambios? ¿Cómo te afectan? Danos tu punto de vista, la discusión será interesante.

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Deuda buena y deuda mala – ¿Cómo diferenciar entre ambas?

En estos días donde se escucha mucho en los medios sobre el porcentaje de deuda que tanto canadienses como estadounidenses tienen con respecto al ingreso. También se habla mucho de lo que es deuda buena y deuda mala, pero a veces puede costar diferenciar entre ambas.

Antes de seguir quisiera que te preguntaras, para cada caso de la siguiente lista, si te parece que adquirir deuda para pagar dichos gastos sería catalogado, según tu punto de vista, como deuda buena o mala:

  • Estudios universitarios
  • Renovaciones en la casa
  • Compra de un automóvil
  • Viaje de vacaciones a nuestro país de origen
  • Hipoteca
¡Más adelante veremos que tan acertado estuviste!

Deuda buena vs. deuda mala

En general, la deuda buena tiene dos características:

  • El uso del dinero es productivo, es decir, genera un retorno mayor que la inversión original.
  • Los intereses que se pagan son, en general, bajos o existen programas del gobierno para mitigar el impacto de la deuda o los intereses

Por el contrario, la deuda mala se caracteriza por ser exactamente lo opuesto, es decir:

  • El uso del dinero no es productivo, es decir, empezamos a perder valor sobre ese dinero instantáneamente
  • Los intereses que se pagan son, en general, altos o bastante altos, y hay pocas o ninguna alternativa para mitigar el impacto de la deuda o los intereses.
A veces cuesta diferenciar porque existe una combinación de estos factores (por ejemplo, uso no productivo con bajas tasas de interés) o porque no es claro si el uso es productivo o no: como somos seres humanos, nos cuesta ver objetivamente muchas decisiones financieras de tomamos en nuestras vidas.

Ejemplos de la vida real

Por supuesto que, como pocas cosas en la vida son blanco o negro, existen argumentos para justificar el tomar una deuda. Por ello, vamos a tomar de vuelta los ejemplos que mencionamos anteriormente:

  • Estudios universitarios – Veredicto: Deuda Buena. Adquirir una deuda para estudiar casi siempre es algo bueno, porque nos proporcionará conocimientos y habilidades que posteriormente adquirirán un valor monetario cuando las pongamos en práctica.
  • Renovaciones en la casa – Veredicto: ¡Depende! En la mayoría de los casos, podría considerarse una deuda para renovar como deuda buena, dado que aumenta el valor de la casa. Sin embargo, cuando se pretende hacer una renovación cuyo costo va más allá de las posibilidades, se convierte en una deuda mala, porque los intereses que se pagan en esa deuda podrían utilizarse para otros propósitos.
  • Compra de un automóvil – Veredicto: Deuda Mala. En la mayoría de los casos, particularmente con carros nuevos, al momento de salir del garage del vendedor, ya el carro pierde gran parte de su valor, y lo sigue perdiendo a medida que pasa el tiempo. Mucha gente argumenta que esta deuda es buena porque no tiene alternativas de transporte; si se fijan, esta razón no cambia el hecho que el uso no es productivo (el valor del carro baja) y que los intereses son altos (o toman varios años para pagarse). En muchos casos es necesario de tener un carro, y por ello los expertos en finanzas personales siempre recomiendan comprar con dinero propio en lugar de pagar un lease o pedir prestado. La excepción a la regla: si el autómovil se usa como medio de trabajo (vendedores que visitan clientes, entregas de mercancía, transporte privado de personas, etc.) su uso genera un valor superior a la pérdida de valor.
  • Viaje de vacaciones a nuestro país de origen – Veredicto (ya seguro adivinaron): Deuda Mala. Las deudas que se adquieren para vacacionar generalmente se pagan con tarjeta de crédito, cuyas tasas son de las más altas, y con muy contadas excepciones, escapar del invierno o ver a nuestro familiares no genera un ingreso adicional que compense los gastos.
  • Hipoteca – Veredicto: ¡Depende! En muchos casos adquirimos una hipoteca para comprar la vivienda donde pasamos la mayor parte del tiempo. Considerando que la alternativa es rentar, lo cual no genera retorno (equity), en estos casos una hipoteca es una deuda buena, en particular cuando hay incentivos fiscales para comprar (intereses deducibles en Estados Unidos, Home Buyers Plan en Canadá). Sin embargo, mucha gente adquiere una hipoteca para comprar viviendas recreacionales (Cabin, Chalet o Camp en Estados Unidos, Cottage en Canadá) las cuales solo habitan por unos días al año, y si se rentan el retorno generalmente no compensa los pagos. También cuando se compran propiedades para rentar con una hipoteca sin hacer los cálculos apropiados, es posible que se de el mismo fenómeno (por ejemplo, en muchos casos vender la vivienda principal no genera impuestos a ganancias de capital (capital gains), pero otras viviendas casi siempre pagan estos impuestos).

Siempre pueden existir situaciones personales que representen excepciones a la regla, pero para la mayoría de los casos, siempre debemos fijarnos si el uso de la deuda es productivo y los intereses que pagamos por la misma.

Y tú, ¿Qué otros ejemplos de deuda buena o mala tienes? ¿Sabes de otro ejemplo que caiga en la categoría de “Depende”?

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