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Una hipoteca a 4% de interés – ¿O será más bien 110.5%?

interestHay muchas noticias del mercado inmobiliario todo el tiempo. Por estos días, muchas de ellas tienen que ver con la recuperación de precios en muchas ciudades de Estados Unidos y la aceleración de los precios de viviendas familiares en Canadá. A pesar de las diferencias, hay un elemento común: las tasas hipotecarias siguen estando bajas comparadas con los promedios históricos.

¿Cuánto es una tasa baja? Según Bankrate.com, una hipoteca en Miami por 30 años está rondando el 4%, lo cual es poco más que la tasa ofrecida por los grandes bancos en Canadá. ¿Suena atractivo, no?

Depende de como lo veas. Si recuerdas nuestra entrada sobre interés compuesto, ya sabes que una tasa de 4% no significa que pagas $4 por cada $100 de hipoteca. En realidad, es mucho más, pero, ¿cuánto en realidad?

Con una hipoteca de $200,000 a 4% de interés, estás son las cantidades de interés que pagarías dependiendo del término:

  • 35 años – $170,273 (85.1% del préstamo)
  • 30 años – $142,373 (71.2%)
  • 25 años – $115,612 (57.8%)
  • 20 años – $90,038 (45.0%)

Como te puedes dar cuenta, ¡la diferencia entre la tasa de interés y el porcentaje de interés con respecto al préstamo es abismal!

Como es lógico, cuanto más tiempo pasa, terminas pagando más intereses. Es lo mismo que cuando haces sólo el pago mínimo de la tarjeta de crédito. Por ello, siempre estarás mejor acortando el período de amortización lo más posible. Esto también tiene el beneficio psicológico de “peace of mind” – la tranquilidad de dormir sabiendo que estás dándole más a tu familia y menos al banco, y que más pronto dormirás en un hogar que es completamente tuyo.

Todo lo anterior asumía una tasa baja, con respecto a la media histórica, de 4%. Si las tasas llegaran a subir a 5% (y eventualmente lo harán), el interés total pagado en 35 años equivale al 110.5% del monto de la hipoteca! ¡Terminarías pagando más en intereses que de préstamo!

Cuando estés en la búsqueda de tu hipoteca, recuerda una cifra muy pequeñita en la publicidad y en el contrato se transforma en un número gigantesco con el tiempo. Pregúntale a tu banquero que proporción del total que amortizarás irá para intereses y quizás te sorprenderás.

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La verdad sobre los seguros de protección para hipotecas

En estos días post-crisis, las oportunidades económicas son escasas. Es en estos tiempos, como la historia lo prueba, que la innovación da grandes pasos. Sin embargo, nadie dijo que toda la innovación es buena.

Un clásico ejemplo de una innovación en el sector financiero con beneficios dudosos para los consumidores es el seguro de proctección para hipotecas. Si bien no es un producto nuevo, las instituciones financieras las han publicitado mucho después de la crisis. Después de todo, ¡todos queremos disfrutar de paz mental en estos tiempos tan inciertos!

Antes de empezar, para estar seguro que estamos en la misma onda, hay dos productos cuyos nombres se parecen pero tienen usos completamente diferentes:

  • Seguros de hipotecas (Mortgage Insurance): estos son aquellos que se deben pagar obligatoriamente cuando se  compra una casa con menos de 20% de inicial (downpayment), y que están respaldados por Fannie Mae/Freddie Mac en Estados Unidos o el Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) en Canadá.
  • Seguros de protección de hipotecas (Mortgage Protection Insurance): estos seguros son completamente opcionales y ofrecen liberarte de responsabilidades si mueres (Mortgage Life Insurance) o incluso si llegases a desarrollar una discapacidad o pérdida de empleo, entre otros. Es de este producto del cuál hablaremos hoy.

¿En qué consiste un seguro de protección de hipotecas?

Básicamente, cuando estés cerrando los trámites hipotecarios con la institución que te da el préstamo, normalmente te ofrecerán este tipo de seguro. Típicamente pagarás una cierta cantidad adicional con cada cuota de la hipoteca, y a cambio el asegurador te promete pagar el balance tu hipoteca cuando ciertas circunstancias, como las que mencionamos arriba, se dan.

¿Por qué dices que estos seguros tienen “beneficios dudosos” para los consumidores?

Aquellos que han leído el blog anteriormente saben que no creo en recetas únicas para todos, o “one size fits all” como dicen en inglés. Sin embargo, el concenso general de los expertos independientes es que, para la gran mayoría de las personas, este no es un buen uso de su dinero. Entre otras, estas son algunas de las razones:

  • El beneficiario de la póliza no eres tú, ¡es el banco! Tal como lo escuchas: si pensabas que a tu familia le darían algo de dinero en el supuesto que mueras, piénsalo de nuevo. Si buscas en Google Images “Mortgage Insurance” encontrarás imágenes de casas flotando en salvidas, cubiertas por una sombrilla u otras similares que transmiten la idea de cierta “seguridad total”. Si bien es cierto que no deberás pagar la hipoteca de activarse la póliza, quien se beneficia más es el banco, porque quien paga las cuotas (premiums) eres tú, no ellos.
  • No estarás cubierto en todos los casos: como casi cualquier producto de seguros, hay poca estandarización en la industria, lo cuál significa que debes estar muy atento a la letra pequeña para entender en qué circunstancias la póliza tendrá efecto. Típicamente las pólizas cubrirán la muerte, pero la cobertura de otras eventualidades como discapacidad o pérdida de empleo son más irregulares. Adicionalmente, las compañías de seguro se podrían valer de errores involuntarios para negar la cobertura, como ya le ha sucedido a varias familias.
  • Las cuotas (premiums) se pagan como parte de la hipoteca: esto significa que, igual que la hipoteca, hay costos de financiamento, en forma de interés, que pagas en este seguro.
  • Las cuotas no bajan, pero sí baja el monto de la cobertura: piénsalo por un momento: cada vez que pagas una cuota de la hipoteca, te queda una cantidad menor por pagar en el futuro. Eso significa que si la hipoteca originalmente era de $100,000 y ahora sólo debes $40,000, esta última es la cantidad que recibirá tu banco o prestamista, y tú ni tu familia recibirán el balance de los $60,000 que ya fueron pagados ni tampoco las cuotas irán bajando a medida que lo haga el balance de tu hipoteca.

Si no compro un seguro de protección de hipoteca, ¿Cómo puedo proteger a mi familia si algo me pasa?

Esta es la pregunta que todos debemos hacernos si tenemos una hipoteca. La respuesta sencilla es que debes tener un seguro de vida. Cómo vimos en el pasado, típicamente una póliza a término (Term Insurance) es lo ideal para la mayoría. Al determinar la cantidad que deseas asegurar, debes incluir el balance de tu hipoteca como parte de las deudas que la póliza cubrirá.

Lo bueno de tener una póliza a término es que, cada vez que la renueves (generalmente cada 10 años), el monto que debes de la hipoteca debería ser menor, y por lo tanto la cobertura que necesitas también lo será, lo cual baja el monto de las cuotas (aunque también, al avanzar la edad, las cuotas van a aumentar, por lo que el beneficio podría no ser tan obvio).

¿Alguna vez has comprado o te han ofrecido un seguro de protección de hipotecas? ¿Cómo te lo ofrecieron, qué te prometieron? ¿Conoces de alguien que le haya sido útil?

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Planeando comprar casa: ¿Dónde pongo el dinero de la inicial?

Muchos en Norte América están pensando en comprar un inmueble en el futuro cercano, aunque con circunstancias algo diferentes dependiendo del lado de la frontera al que te refieras. Como parte de ese proceso vienen muchas preguntas, probablemente demasiadas dirían algunos.

Una de tantas tiene que ver con qué hacer con el dinero que has ahorrado para comprar tu casa. La pregunta es justa por varias razones:

¿Qué se puede concluir de lo anterior? Muchos dirían que debes arriesgar más para poder aumentar los retornos y evitar que tus ahorros se desvanezcan. En realidad, debemos hacer todo lo contrario. La razón es que, cuando ahorras para la inicial (downpayment) de una casa o inmueble, el tiempo durante el cual ahorras generalmente no pasa de 5 años. Este período es corto relativo a los ciclos los mercados de capitales, lo que significa que  hay mucha variabilidad y es posible perder una gran parte de los ahorros. Por ejemplo, si hubieras decidido invertir en las compañías más grandes de Estados Unidos contenidas en el índice S&P 500 en febrero del 2007 pensando en comprar 2 años después, ¡hubieras perdido casi la mitad de tus ahorros!

Así, habiendo dejado claro que debemos mantener nuestros ahorros en inversiones con bajo riesgo, la siguiente pregunta es: ¿Cuáles son las opciones disponibles? A continuación una lista muy corta de opciones:

  • Certificates of Deposit/Certificados de Depósito (CDs, en Estados Unidos), Guaranteed Income Certificates/Certificados de ingresado garantizado (GICs, en Canadá): Debes vigilar que el vencimiento del CD/GIC sea previo al momento en el que esperas pagar el downpayment, o pudieras enfrentar penalidades.
  • High-Interest Savings Accounts/Cuentas de ahorros de alto interés: a diferencia de los CDs/GICs, el dinero es accesible en cualquier momento, aunque es posible que la tasa de interés sea más baja.
  • Money Market funds: estos son fondos de inversión que invierten en instrumentos de muy bajo riesgo. Al ser manejados por un gerente de inversión, estos fondos tienen costos asociados que se restan del rendimiento del fondo.

Es cierto que estos instrumentos apenas generan un retorno suficiente para evitar la erosión provocada por la inflación, pero la alternativa es arriesgarse a perder una buena parte de la inicial y cambiar los planes. Si se tiene familia e hijos, eso podría no ser una opción. Este es uno de esos casos donde es preferible optar por un mal conocido que un bien por conocer.

¿Si ya tienes tu casa, cómo ahorraste el dinero para la inicial o downpayment? ¿Si estás ahorrando, cómo lo haces?

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Algunos dicen que es buena época para comprar casa – ¿Será verdad?

No es secreto para nadie que los bienes raíces (Real Estate) juegan un papel fundamental a muchos niveles: desde la macroeconomía, dado que fue uno de los factores principales que llevó a la crisis por la que aún estamos pasando, pasando por las políticas estatales/provinciales y municipales, hasta el otro extremo en las finanzas personales, dado que tener refugio es una de las necesidades básicas de los seres humanos.

A medida que empezamos a salir (a medias) de lo más profundo de la crisis, algunos empiezan a preguntarse si será el momento de aventurarse a hacer inversiones y compras que hasta hace poco hubieran sido temerarias, incluyendo comprar una casa. La forma de abordar esta pregunta depende un poco de que lado de la frontera estés en Norte América, así que mejor lo vemos por país.

Estados Unidos

Sin duda alguna, el mercado de bienes raíces de Estados Unidos fue uno de los que más sufrió durante el pico de la crisis (quizás fue el mercado más golpeado). Sin embargo, personajes como Warren Buffett, el inversionista más exitoso de los últimos tiempos, saben que en la peores crisis es donde se presentan las mejores oportunidades. ¿Por qué? Porque los precios de muchos bienes y servicios están deprimidos con respecto a su valor intrínseco o justo, y hay muchas posibilidades de obtener ganancias una vez la economía se recupere en el futuro.

Un artículo publicado en el Wall Street Journal este año señala que la capacidad de compra de bienes raíces está en su mejor momento de los últimos 30 años, gracias a una combinación de 34% de caída en los precios desde el pico en 2006 y una tasa promedio históricamente baja de 4% para hipotecas a 30 años con tasa fija. El artículo, de hecho, refuerza lo que mencionamos anteriormente sobre las oportunidades en la crisis: solo 1 de cada 30 estadounidenses quedó desempleado como consecuencia directa de la crisis, lo cual representa una oportunidad para la mayor parte del resto. Más recientemente la Fed señaló que no subirán las tasas de interés hasta al menos 2015, lo cual también alentará a muchos a tomar una hipoteca para comprar una casa.

Ahora bien, una cosa es poder y otra es querer. Este artículo de Moneyland señala que aquellos quienes están comprando su primera vivienda (first time buyers) en su mayoría son jóvenes que se están enfrentando a deudas estudiantiles históricamente altas y desempleo superior al promedio. Sin embargo, una encuesta de 2010 revela que dos tercios de aquellos entre 18 y 32 años esperan tener casa propia para el año 2015, e incluso para el otro tercio de jóvenes, 70% de ellos esperan comprar un inmueble en algún momento en el futuro. El artículo también señala que, si se tiene el dinero o un buen puntaje de crédito, es muy buen momento para comprar, pero que la ventana podría cerrarse pronto.

En contraposición, hay quienes advierten que la recuperación de los precios en el sector aún no está en su mejor momento. A pesar que los inventarios han bajado (esto es una medida importante para entender oferta y demanda, y en consecuencia los precios) y esto ha llevado a la subida en los precios en algunos mercados clave, esto no es una tendencia general en el país. De hecho, en Florida los precios aún no han dejado de bajar. Sin embargo, algunos de los mercados donde el desempleo ha bajado y la demanda ha aumentado son:

  • Austin, Texas
  • Houston-Sugarland-Baytown, Texas
  • Boulder, Colorado
  • Fort Collins-Loveland, Colorado
  • Washington, D.C./Arlington-Alexandria, Virginia
  • Lubbock, Texas
  • Clarksville, Tennesee

En conclusión, parece ser un buen momento para comprar una cosa como vivienda principal o como inversión de largo plazo en los Estados Unidos ya que lo peor de la crisis ha quedado atrás, pero pueden haber muchas variaciones locales que afectarán los precios en el corto plazo, por lo cual no se debe comprar con la esperanza de vender al poco tiempo.

Canadá

A diferencia de Estados Unidos, el mercado de bienes raíces no cayó tan fuertemente en Canadá (algunos dicen que no cayó en absoluto a nivel nacional, sino solamente en algunos mercados). En parte, esto se debió a que el gobierno canadiense tienen mayores regulaciones sobre el sistema bancario que le impede a éste último tomar excesivos riesgos.

De hecho, el principal tema de discusión actualmente sobre el sector es acerca de si hay una burbuja inmobiliaria o no, dado que los precios de las casas ha seguido subiendo a un ritmo muy superior al de la economía desde hace varios años. Tanto es así que el gobierno ha tenido que intervenir recientemente para regular aún más el acceso a las hipotecas.

Este artículo de Moneyville señala que hay varias razones por las cuales este es un buen momento para comprar. Entre otras, señala que las tasas hipotecarias están en niveles históricamente bajos y que el flujo de inmigrantes ayuda a mantener un nivel estable de precios. Sin embargo, aunque el autor apunta al efecto positivo de otros factores, en realidad ellos, en mi opinión, son razones por las que se debe ser cuidadoso: entre ellos, la deuda con relación al ingreso sigue en un nivel sumamente alto (156% del ingreso, por cada $100 de ingreso cada hogar debe $156) y la relación de precio/ingreso anual promedio para el país se coloca en 4.6, que está muy cerca del nivel que tuvo Estados Unidos cuando explotó la burbuja inmobiliaria.

De hecho algunos autores han sugerido que ahora es más bien una buena época para rentar. Las razones: debido a las nuevas regulaciones que mencionamos anteriormente, muchos expertos están de acuerdo que los precios bajarán entre 10 y 25% en los próximos años, a la vez que las tasas se mantendrán estables y bajas.

Asimismo, varios expertos han sugerido ahora es muy conveniente para los Canadienses comprar casa… ¡en Estados Unidos! Esto es llevado por la situación favorable que mencionamos anteriormente, pero también a una tasa de cambio favorable hacia el dólar canadiense y que los mercados en zonas soleadas y cálidas aún tienen precios muy bajos. Este consejo, sin embargo, es útil sólo para un segmento de la población, como los Baby Boomers que se están retirando.

En conclusión, los canadienses deben ser un poco más cuidadoso que sus vecinos al decidir si comprar una casa por estos días. Si bien no se espera que el mercado colapse de forma espectacular ya se ven señales de enfriamiento en varias ciudades, e incluso en aquellas donde los precios siguen subiendo, como Toronto, se debe tener expectativas razonables de crecimiento y no comprar de manera especulativa esperando que los precios crezcan abrumadoramente en el corto plazo.

¿Tiene planes de comprar casa en los próximos meses? ¿Cómo ves el panorama? Incluso si no tienes pensado comprar ahora, ¿Qué piensas de la situación en el mercado de bienes raíces?

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El nuevo “paquete” de la Fed y como nos afecta

Muchos expertos lo veían venir y finalmente sucedió. Después de semanas de especulaciones, la Fed (Federal Reserve o Reserva Federal, el banco central de los Estados Unidos) anunció el lanzamiento de un nuevo plan de estímulo a la economía, con el objetivo de disminuir el desempleo, que en la última medida se ubicó en 8.1%, por encima de las estimaciones del mercado.

Esta sería la tercera ronda de estímulos (llamada QE3, o Quantitative Easing/Flexibilización Cuantitativa) y la primera en la cual no se ha colocado un techo a la magnitud del estímulo en términos de duración, aunque sí se dijo que la Fed estaría comprando activos relacionados a hipotecas por $40 billones cada mes. La política también involucra el mantenimiento de la bajísima tasa de interés actual al menos hasta el 2015.

OK, esto mismo lo puedo leer yo en las noticias, pero ¿Qué significa en términos sencillos?

Sin ser un experto en economía, lo que entiendo de este plan en términos básicos es lo siguiente:

  • Primero, la Fed imprimirá más dinero. Esto es una potestad que el banco central de cualquier país tiene.
  • Segundo, la Fed usará ese dinero para comprar productos relacionados a hipotecas (esta imagen ayuda a entender que son estos productos) por el monto que mencionamos de $40 billones/mes y por un tiempo indefinido. Los bancos y otras instituciones financieras entregan estos productos o activos y reciben el dinero de la Fed.
  • Tercero, la expectativa es que estas instituciones utilicen el dinero para invertirlo en la economía. Esto significa usar el capital para préstamos y otras inversiones que terminen llevando el dinero al sector privado.
  • Cuarto, el sector privado utilizaría el dinero para invertir en sus negocios, lo cual en muchos casos involucra la creación de nuevos puestos de trabajo y, por lo tanto, la disminución del desempleo.

Uhmmm, ¿Y cómo me afecta esto?

Esta pregunta es algo difícil de responder, ya que depende de donde vives y tu estatus laboral y financiero.

Si vives en Estados Unidos, esto es parte de lo que podrías esperar ver:

Si vives fuera de Estados Unidos, el impacto quizás será menor, pero aún podrías ver:

  • Fortalecimiento de tu moneda frente al dólar estadounidense: al imprimir más dinero y subir la inflación, algunos inversionistas perciben que la móneda perderá su valor (lo que se puede comprar con USD 1 mañana será menos que hoy), y prefieren cambiar su moneda estadounidense por otras monedas. En el día del anuncio de la Fed ya se empezó a ver este fenómeno.
  • Si tu país depende de exportaciones a Estados Unidos, su economía podría sufrir un poco, porque al volverse tu moneda más costosa frente al USD, el mismo producto le costará más a los residentes y empresas de EEUU, y posiblemente no puedan comprar las cantidades que solían previamente.
  • Turismo, inmigración e inversiones más baratas: si recibes tu ingreso en otras monedas y piensas ir de vacaciones, a vivir o simplemente a invertir tu dinero en Estados Unidos, es posible que tu dinero rinda más, aún a pesar de la inflación. La excepción es países con control de cambio o tasas de cambio fijadas al dólar estadounidense.

Y tu, ¿Cómo ves el nuevo “paquete” de la Fed? ¿Qué otra cosa vale la pena destacar? ¿De que otra forma nos puede afectar?

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