Algunos dicen que es buena época para comprar casa – ¿Será verdad?

No es secreto para nadie que los bienes raíces (Real Estate) juegan un papel fundamental a muchos niveles: desde la macroeconomía, dado que fue uno de los factores principales que llevó a la crisis por la que aún estamos pasando, pasando por las políticas estatales/provinciales y municipales, hasta el otro extremo en las finanzas personales, dado que tener refugio es una de las necesidades básicas de los seres humanos.

A medida que empezamos a salir (a medias) de lo más profundo de la crisis, algunos empiezan a preguntarse si será el momento de aventurarse a hacer inversiones y compras que hasta hace poco hubieran sido temerarias, incluyendo comprar una casa. La forma de abordar esta pregunta depende un poco de que lado de la frontera estés en Norte América, así que mejor lo vemos por país.

Estados Unidos

Sin duda alguna, el mercado de bienes raíces de Estados Unidos fue uno de los que más sufrió durante el pico de la crisis (quizás fue el mercado más golpeado). Sin embargo, personajes como Warren Buffett, el inversionista más exitoso de los últimos tiempos, saben que en la peores crisis es donde se presentan las mejores oportunidades. ¿Por qué? Porque los precios de muchos bienes y servicios están deprimidos con respecto a su valor intrínseco o justo, y hay muchas posibilidades de obtener ganancias una vez la economía se recupere en el futuro.

Un artículo publicado en el Wall Street Journal este año señala que la capacidad de compra de bienes raíces está en su mejor momento de los últimos 30 años, gracias a una combinación de 34% de caída en los precios desde el pico en 2006 y una tasa promedio históricamente baja de 4% para hipotecas a 30 años con tasa fija. El artículo, de hecho, refuerza lo que mencionamos anteriormente sobre las oportunidades en la crisis: solo 1 de cada 30 estadounidenses quedó desempleado como consecuencia directa de la crisis, lo cual representa una oportunidad para la mayor parte del resto. Más recientemente la Fed señaló que no subirán las tasas de interés hasta al menos 2015, lo cual también alentará a muchos a tomar una hipoteca para comprar una casa.

Ahora bien, una cosa es poder y otra es querer. Este artículo de Moneyland señala que aquellos quienes están comprando su primera vivienda (first time buyers) en su mayoría son jóvenes que se están enfrentando a deudas estudiantiles históricamente altas y desempleo superior al promedio. Sin embargo, una encuesta de 2010 revela que dos tercios de aquellos entre 18 y 32 años esperan tener casa propia para el año 2015, e incluso para el otro tercio de jóvenes, 70% de ellos esperan comprar un inmueble en algún momento en el futuro. El artículo también señala que, si se tiene el dinero o un buen puntaje de crédito, es muy buen momento para comprar, pero que la ventana podría cerrarse pronto.

En contraposición, hay quienes advierten que la recuperación de los precios en el sector aún no está en su mejor momento. A pesar que los inventarios han bajado (esto es una medida importante para entender oferta y demanda, y en consecuencia los precios) y esto ha llevado a la subida en los precios en algunos mercados clave, esto no es una tendencia general en el país. De hecho, en Florida los precios aún no han dejado de bajar. Sin embargo, algunos de los mercados donde el desempleo ha bajado y la demanda ha aumentado son:

  • Austin, Texas
  • Houston-Sugarland-Baytown, Texas
  • Boulder, Colorado
  • Fort Collins-Loveland, Colorado
  • Washington, D.C./Arlington-Alexandria, Virginia
  • Lubbock, Texas
  • Clarksville, Tennesee

En conclusión, parece ser un buen momento para comprar una cosa como vivienda principal o como inversión de largo plazo en los Estados Unidos ya que lo peor de la crisis ha quedado atrás, pero pueden haber muchas variaciones locales que afectarán los precios en el corto plazo, por lo cual no se debe comprar con la esperanza de vender al poco tiempo.

Canadá

A diferencia de Estados Unidos, el mercado de bienes raíces no cayó tan fuertemente en Canadá (algunos dicen que no cayó en absoluto a nivel nacional, sino solamente en algunos mercados). En parte, esto se debió a que el gobierno canadiense tienen mayores regulaciones sobre el sistema bancario que le impede a éste último tomar excesivos riesgos.

De hecho, el principal tema de discusión actualmente sobre el sector es acerca de si hay una burbuja inmobiliaria o no, dado que los precios de las casas ha seguido subiendo a un ritmo muy superior al de la economía desde hace varios años. Tanto es así que el gobierno ha tenido que intervenir recientemente para regular aún más el acceso a las hipotecas.

Este artículo de Moneyville señala que hay varias razones por las cuales este es un buen momento para comprar. Entre otras, señala que las tasas hipotecarias están en niveles históricamente bajos y que el flujo de inmigrantes ayuda a mantener un nivel estable de precios. Sin embargo, aunque el autor apunta al efecto positivo de otros factores, en realidad ellos, en mi opinión, son razones por las que se debe ser cuidadoso: entre ellos, la deuda con relación al ingreso sigue en un nivel sumamente alto (156% del ingreso, por cada $100 de ingreso cada hogar debe $156) y la relación de precio/ingreso anual promedio para el país se coloca en 4.6, que está muy cerca del nivel que tuvo Estados Unidos cuando explotó la burbuja inmobiliaria.

De hecho algunos autores han sugerido que ahora es más bien una buena época para rentar. Las razones: debido a las nuevas regulaciones que mencionamos anteriormente, muchos expertos están de acuerdo que los precios bajarán entre 10 y 25% en los próximos años, a la vez que las tasas se mantendrán estables y bajas.

Asimismo, varios expertos han sugerido ahora es muy conveniente para los Canadienses comprar casa… ¡en Estados Unidos! Esto es llevado por la situación favorable que mencionamos anteriormente, pero también a una tasa de cambio favorable hacia el dólar canadiense y que los mercados en zonas soleadas y cálidas aún tienen precios muy bajos. Este consejo, sin embargo, es útil sólo para un segmento de la población, como los Baby Boomers que se están retirando.

En conclusión, los canadienses deben ser un poco más cuidadoso que sus vecinos al decidir si comprar una casa por estos días. Si bien no se espera que el mercado colapse de forma espectacular ya se ven señales de enfriamiento en varias ciudades, e incluso en aquellas donde los precios siguen subiendo, como Toronto, se debe tener expectativas razonables de crecimiento y no comprar de manera especulativa esperando que los precios crezcan abrumadoramente en el corto plazo.

¿Tiene planes de comprar casa en los próximos meses? ¿Cómo ves el panorama? Incluso si no tienes pensado comprar ahora, ¿Qué piensas de la situación en el mercado de bienes raíces?

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